주택 청약 계좌는 과거, 불과 몇년 전까지만해도 내 집 마련을 위한 중요한 필수 수단 중 하나였습니다. 그렇지만 최근 몇년 새 상황이 많이 바뀌었습니다. 인터넷에 검색해보면 구글의 연관 검색어로 주택 청약 계좌 의미 있냐? 라는 검색어가 바로 뜰 정도입니다.
이는 많은 사람들이 주택 청약 계좌의 신규가입 또는 청약 계좌 유지를 고민하고 있음을 알 수 있습니다. 만드는게 의미가 있는지, 즉 쓸모가 있는지에 대해 고민하고 있는 것이고 이미 청약 통장을 가입한 사람들에게는 청약 계좌 유지냐 탈퇴냐를 고민을 많이 하고있다는 것이지요.
왜 이런 현상이 발생했는지 원인을 찾아보고, 그렇다면 지금의 부동산 시장상황과 제도 하에서 청약 계좌 유지를 하는게 나은지, 아니면 있던걸 탈퇴하는게 나은지 주택 청약 계좌의 쓸모에 대해서도 나름의 결론을 내려보도록 하겠습니다.
청약 계좌 제도의 취지
주택 청약 통장 제도의 취지는 바로 국가가 돈이 없을때 그 돈으로 주택 공급을 하는데 충당하기 위함이라고 이해하시면 됩니다. 자세히 들어가면 꼼꼼하게 따져가면서 설명해야하는데 그건 너무 힘들고, 그냥 간단히 이렇게 설명을 할 수 있습니다.
- 과거 국가가 국민들의 주거안정을 위해 주택을 공급해야할 시기에,
- 국가도 돈이 별로 없고 건설사도 돈이 없으므로 어디선가 자금이 필요함
- 이때 주택 청약 제도라는걸 만들어서 국민들로 하여금 돈을 저축을 하게하고, 이 돈으로 주택도시기금이라는걸 만들어서 이 기금으로 주택을 공급하는데 여러 자금을 지원함 (건설비 자체를 충당한다기보다 정부 기금으로 운영되는 전세자금대출이나 월세바우처 등 각종 저소득층 주택 공급에 필요한 자금의 지원)
사실 우리나라의 경우에는 자금이 부족한 상태에서 주택을 빨리 공급하려다보니 분양제도도 선분양제도를 도입해서 지금까지 이어져오고 있는 것입니다. 생각해보면 말이 안되는 것이지요. 아니 세상에 어떤 물건을 사는데 이미 만들어져있는게 아니라 돈 먼저 내고 나중에 받습니까. 그것도 몇년이 지나서요. 쨌든 주택청약은 이렇게 자금이 부족하던 시기에 원활한 주택공급을 위한 자금충당의 목적이 있었습니다.
그렇지만 이제 세상이 바뀌었지요. 일단은 돈이 그리 모자라지 않습니다. 하지만 그렇다고 건설사나 정부입장에서 이 청약 계좌 유지를 시키지 않을 필요는 없습니다. 위에서 말한 주택도시기금으로 디딤돌 대출, 버팀목 대출 등 정책에 사용하는데 청약 계좌 유지를 하지 않으려는 사람들이 많아지면서 기 가입 청약 통장 탈퇴러시가 이어지고, 새로운 가입도 줄다보니 주택도시기금의 여유자금이 점점 줄어들고 있기 때문입니다.
그래서 정부는 주택 청약 통장의 납입 인정금액도 늘리고, 납입 기간도 특혜를 주는 등 어떻게든 청약 계좌 유지를 시키려는 방향으로 힘을 쓰고 있습니다만, 결국 사람들을 움직이게 하는 것은 인센티브입니다. 주택 청약 계좌 유지를 함으로써 나에게 도움이 된다는 것이 확인되어야 청약 통장을 가입하고 유지를 하게 되는 것이지요. 그렇다면 과연 청약 통장은 유지하는게 의미가 있을까요?
청약 계좌 유지(가입)의 장점
1. 내 집 마련의 가능성 증가
청약 계좌를 유지하면 국민주택, 행복주택 등 다양한 공공주택 분양 및 민영주택 분양에 청약 신청이 가능합니다. 특히 공공주택 분양의 경우에 청약통장이 거의 필수입니다. 또 민영주택보다 공공주택이 더 저렴하기때문에 이 점도 장점이지요. 그렇지만 공공주택의 경우에는 전매제한 및 실거주요건들이 붙기는 합니다만, 어쨌든간에 청약 계좌 유지를 하고 있어야 점수가 쌓이고, 점수가 높을 수록 원하는 지역이나 조건의 주택에 당첨될 확률이 높아지므로 청약 통장 가입 및 유지는, 청약을 통해서 주택을 마련하고자 하는 사람에게는 필수 요소라고 할 수 있습니다.
2. 금융 혜택
청약 통장은 연말정산에서 일정 금액만큼 공제를 해줍니다. 자세한 사항은 이렇습니다.
- 무주택 세대주 및 세대주의 배우자가
- 총급여 7천만원 이하일 경우
- 청약통장 납입액의 40% (400만원 한도)내에서 소득을 공제해줍니다.
즉 7천만원이하의 근로자가 최대 1천만원까지 청약통장을 부으면 소득공제 한도를 다 쓸 수 있는 것입니다. 세액공제는 세금을 400만원 깎아주는 것인데 소득공제는 소득 자체를 400만원 공제하는 것이므로, 잘 하면 세금 구간 자체를 낮출 수 있는 효과도 있습니다.
3. 장기적 재정 관리
청약 계좌를 꾸준히 유지하면 자동 이체 설정을 통해 규칙적으로 저축할 수 있어 장기적인 재정 관리에 도움이 됩니다. 물론 이 청약계좌가 금리가 높지는 않아서 그점에서는 큰 이점이 없을 수 있습니다. 또한 돈을 언제든지 빼 쓸 수 있는게 아니므로 묶인다는 생각을 할 수도 있습니다만
그렇기때문에, 맘대로 빼 쓸 수 없으므로 자산형성에 도움이 된다는 점이 있을 수 있습니다. 어차피 목돈이 필요한 경우는 결혼할때나 집을 살때인데, 결혼할때는 결국 집이 필요한 것이니까 도움이 되죠.
청약 계좌 탈퇴 시 발생하는 영향
그렇다면 청약 계좌 유지를 하지않고 탈퇴하면 어떤 일이 벌어지는지를 알아 보겠습니다. 즉 청약 계좌를 없앨 경우 단점을 알아볼텐데, 이 단점들이 생각보다 크지않다 or 단점이 없다 라는 식으로 분석이 된다면 청약 계좌를 없애는것이 낫다는 결론에 도달하게 될 것입니다.
1. 청약 기회 상실
청약 계좌를 탈퇴하면 해당 계좌를 통해 청약 신청이 불가능해집니다. 이는 내 집 마련의 기회를 줄일 수 있는 중요한 요소입니다. 하지만 과연 내집 마련의 기회가 줄어들까요? 이것에 대해서 생각해볼 필요가 있습니다. 내집마련의 기회가 줄어들려면 청약을 통해서 내집마련의 기회가 어느정도 보장이 되어있어야 합니다. 그렇지만 지금 청약을 한다고 내집마련의 기회가 있을까요?
- 청약을 통해서 사람들이 집을 사고 싶은 요지, 서울과 수도권은 경쟁률이 너무나 셉니다. 강남권에 청약로또가 나오면 수억의 차익이 보장되는데, 그 지역을 당첨되려면 대체 어느정도의 가점이 있어야할까요? 대략 보면 아이 둘 + 무주택기간을 꽉 채워 40대 중반정도의 나이가 된 사람이어야 겨우 69점을 채울 수 있습니다만 가점 컷을보면 70점대가 수두룩합니다. 즉 애가 둘 있는것만도 모자라서 애가 셋이거나 부모님을 부양하고 있어야, 청약 당첨을 꿈 꿔 볼 수 있다는 것입니다.
이렇게되면 기존에 청약통장을 가입한, 애 둘에 부모님 부양한40대 이상의 사람이라면 청약 통장 유지가 유리하겠지만, 그 이하의 30대나 딩크족, 통장을 새로 가입하려는 사람에게는 청약 통장을 해지한다고 해서 내집마련이 지장이 생기는 것이 아니라 외려 도움이 될 수 있습니다. 왜냐? 청약에 가입했던 돈을 빼서 집사는데 보태거나, 아니면 그 돈으로 주식이나 코인을 해서 돈벌면 내집 마련의 꿈에 더 가까이 갈 수 있는 것이니까요.
2. 세금 혜택 상실
청약 통장에 적용되던 소득공제 효과를 누릴 수 없습니다. 하지만 이것도 따져봐야지요. 연소득 7천만원 이하만, 연간 1천만원을 풀로 넣을 경우에 400만원의 소득공제 효과가 발생하는 것이잖아요? 연봉 5천만원~ 88백만원 구간의 세율은 24%입니다. 그렇다면 여기서 400만원을 덜 벌면 96만원의 세금 절감 효과가 있지요. 그렇다면 1천만원을 불입해서 96만원을 버는거니까, 연간 수익률이9.6%입니다.
9.6%…..상당히 높은 수익률입니다. 솔직히 주식투자해서 개별주를 잘고르지않는다면 이보다 높은 수익률은 올리기 힘듭니다만, 그래도 요새 열심히 주식과 코인을 하는 사람들은 이보다 높은 수익을 올릴 수 있으니, 저것을 BEP(Break Even Point, 손익분기점)로 생각하고 판단을 하시면 될 것 같습니다.
3. 재정 관리의 단절
청약 계좌를 탈퇴하면 규칙적인 저축 습관이 사라질 수 있습니다. 이는 장기적인 재정 계획을 재정비해야 하는 상황을 초래할 수 있습니다. 그렇습니다. 이건 분명한 습관의 단절이고 딱히 좋지 않을 수 있습니다만, 저축습관보다 투자습관이 좋을 수 있고, 이건 뭐랄까, 정량화가 불가능한 영역이기때문에 그렇게 강하게 이야기하기는 어렵습니다.
금융 상황에 따른 유지와 탈퇴 결정 방법
지금까지는 청약 계좌 유지와 해지를 , 각 경우의 장단점을 분석하면서 알아보았습니다. 다음으로는 그렇다면, 청약 계좌 유지를 하지 않고 탈퇴를 해야하는 경우가 어떤 경우인지 돈의 측면에서 살펴보도록 하겠습니다.
1. 현재 재정 상태 : 돈이 얼마나 급하고 필요한가
현재의 소득, 지출, 저축 상태를 종합적으로 평가해야 합니다. 청약 계좌 유지는 장기적인 재정 계획의 측면에서 유지하는 것이 좋고 당장 돈이 필요하지 않은 경우에 유지를 선택할 수 있지만 탈퇴는 단기적인 현금 유동성이 필요할 때 고려할 수 있습니다.
하지만 이것도 꼭 그렇지는 않은 것이, 급전이 필요할 경우에는 청약담보대출을 받으면 됩니다. 즉 돈이 묶이는게싫다고, 돈이 필요할 수 있다고 그에 대비해서 청약을 붓지 않는 것은 좋은 선택은 아닙니다. 언젠가 필요할 급전에 대비한다면야 청약 계좌 유지를 하는 것이 좋습니다 (담보대출이라는 선택지가 있으므로)
하지만 지금 그에 상응하는돈이 당장 필요하며 청약 계좌 탈퇴를 하지 않고 담보대출을 받을 경우에 그 대출 사용 기간이 길어질 것 같다라고 하면 계좌를 해지하는 것이 낫습니다. 예를들면 차를 사야한다든지 아니면 전세자금에 보태야한다든지 할때라면 대출 기간이 몇년이 이어질 것이므로 차라리 그냥 해지를 하는 것도 방법입니다.
그렇지만 이 경우에도 해당 청약을 가입한 기간이 얼마나 되었는지를 살펴봐야합니다. 가입 및 납입 기간이 오래된 통장이라면 그래도 담보대출을 받아서 끌고가는 것이 좋습니다.
2. 미래 계획 고려
앞으로의 주택 구매 계획, 가족 구성 변화, 직업 안정성 등을 고려하여 청약 계좌 유지 여부를 결정하는 것이 중요합니다. 내 집 마련이 확실하다면 유지하는 것이 유리하지만, 그렇지 않다면 탈퇴도 하나의 선택이 될 수 있습니다.
무슨이야기냐면, 단기간에 집을 사야한다, 그런데 내가 그때까지 청약 가점을 충분히 쌓을 수 없다 라면 청약 계좌 유지의 실익이 없습니다.
또한, 나는 애를 낳을 계획이 없다, 또는 애를 하나보다 많이 낳을 계획이 없고 부모님 부양도 할 일이 없다 라면 아쉽지만 사실상 청약 계좌 유지는 실익이 없습니다. 그냥 그돈을빼서 다른걸 하는게 낫습니다.
또한 직업 특성상 돈이 들쭉날쭉하게 벌려서 매월 일정금액을 납입하는게 부담스럽다 라면 역시 청약 계좌를 탈퇴하고 다른 식으로 돈을 모으는게 나을 수 있겠습니다만, 그래도 이 경우는 좀 낫습니다. 왜냐면 청약 계좌에 돈을 한번에 많이 넣는 것도 납입금액으로 좀 인정을 해주기는 하기 때문입니다.
청약 계좌 유지 의미 있나?
이렇게 살펴보면, 사실상 왜 사람들이 청약 계좌가 의미가 없다고 하는지 대충 이해가 됩니다. 젊은세대일수록 그렇습니다. 애를 낳기는 커녕 결혼조차 많이 하지 않는 세대, 그리고 가점을 쌓으려면 너무나 오래 걸리는 세대,
그런데 가점을 겨우겨우 조금이라도 쌓아서 도달할 수 있는 상한에는 이미 기성 4050세대들이 포진하고있어 그들의 청약통장이 전부 소진되지 않으면 가점으로 당첨이 불가능한 세대, 이런 세대의 입장에서는 청약 계좌 유지가 아니라 가입 자체가 실익이 없고
차라리 그돈으로 적립식 투자를 하든지 코인에 돈을 넣는게 더 좋은 선택이라 생각하는것도 무리는 아닙니다. 아니 모든걸 떠나서 내가 집을 살 수 있다 라는 생각을 하는 사람도 줄어들고 있을 정도로 집값이 올라가고 있는 상황에서
청약이라는 굼벵이같은 방법을 선택하는 것은 매력적인 선택이 아닐 수 있습니다. 하지만 이렇게되면 글의 서두에서 이야기한 것 처럼 청약 통장의 돈으로 모인 주택도시기금을 활용한 버팀목 전세자금대출이나 디딤돌대출 등의 재원이 부족해집니다.
결국 집을 사지 않고 청약을 가입하지 않는 사람들에게 지원될 자금의 출처가, 사람들이 청약을 가입하지 않음으로써 줄어드는 현상이 발생하는 악순환에 빠지는 것입니다.
즉 사람들의 합리적 행동의 결과가 비합리적인 사회적인 결과를 도출하게 되는 것입니다. 하지만 어쩔 수 있나요. 결국 나 개인에게 옳은 선택을 하고 사람들은 살아가는 것이지요. 그래서 너는 어떻게하고있는가를 물으신다면 저는 그래도 청약 계좌 유지는 하고 있습니다. 가입한지 10년이 넘은 계좌이고, 제가 앞으로 가점이 많이 올라갈 가능성은 전혀 없습니다만
당장 급전이 필요하지 않고, 저는 한가지 기대를 하며 베팅을 하고 있습니다. 그게 뭐냐면, 지금처럼 다들 청약 계좌를 탈퇴하고 새로 가입을 하지 않게 되면 결국 정부에서는 청약 계좌에 뭔가 혜택을 몰아줄 수도 있게 된다고 생각하고, 그때를 노리며 혹시하는 마음으로 유지하고 있는 것입니다.
애초에 따박따박 저축을 통해서 부를 증식하라는 청약 계좌의 취지와는 다른 목적으로 계좌를 유지하고 있는 것입니다.
