하버드박사 서울대교수 김경민, 최근 가장 핫한 부동산 전문가
하버드박사 김경민이라 함은 유명한사람이다 부동산시장이 진행되면서 수많은 전문가를 자처하는사람들이 생겼다가 사라지곤 한다. 부동산시장에 대한 이해를 제대로 하고있는 사람이 없기때문에그런데, 근본적으로 시장에 대해서 이해를 하고있는 사람이 별로 없다.
그렇기때문에 시장의 전문가들이 명멸을 하는 것이다.
그런의미에서 이 하버드박사 김경민 교수는 2020년 코로나시기이후 혜성처럼 떠오른 새로운 전문가라 할 수있다. 2021년 정점을 찍고 내려온 부동산시장에서 그 전에 활동하던 전문가들은 거의다 맛이가고 사라지다시피했는데, 그 다음에 떠오른 사람이 이 김경민교수이다.
이 사람은 현재까지는 2023년 하락기 이후 재상승 그리고 규제일변도인 정부의 정책에 대응하는 시장의 움직임 등을 전부 맞춰내고 있다. 그리고 하버드 박사이자 서울대 교수 도시환경학 박사 등의 지위를 이용해서 시장이 올바르게 가야할 정책적제언과 정부에 대한 쓴소리까지 마다하지않는다.
아마 그냥 부동산전문가 부동산회사 블로거 증권사 등의 사람들은 정부의 압력에 자유로울수없지만 하버드박사이자 서울대 교수쯤되면 그런 압력에서 자유로울 수 있고 자기 능력이 있다보니 소신껏 말을 할 수 있고 그런데 똑똑하다보니 쓴소리 맞는소리를 할 수 있는 것이 아닌가 한다.
김경민 교수의 『부동산 트렌드 2026』은 단순히 “집값이 오를지, 내릴지”를 예측하는 부동산 전망서가 아니다. 이 책의 강점은 시장을 움직이는 요인을 사후적으로 해석하는 것이 아니라, 앞으로의 변화를 결정짓는 구조적 요인들을 실제 데이터와 이론을 바탕으로 분석한다는 점이다. 특히 김경민 교수 특유의 도시·경제·통계 결합 방식은 기존의 부동산 책들에서 보기 드물었던 깊이를 제공한다.
책은 먼저 코로나19 이후 한국 사회를 흔든 인구 구도 변화를 짚어낸다. 출산율 하락은 이미 익숙한 이야기이지만, 저자는 단순히 인구 감소라는 문장을 반복하진 않는다. 어디에서 인구가 줄고, 어디에서 증가하며, 어느 지역의 주택 수요가 구조적으로 변화하는지를 도시별 데이터를 통해 설득력 있게 보여준다. 특히 광역시와 수도권의 이동 패턴을 분석하는 장에서는 “어떤 도시가 왜 살아남고, 어떤 지역이 왜 쇠퇴하는지”를 독자가 스스로 이해하도록 돕는다. 단순한 지도나 그래프가 아니라, 그 뒤에 숨어 있는 산업 구조·대중교통 인프라·고용 여건 등의 변수가 자연스럽게 연결된다.
이 책이 흥미로운 지점은 부동산을 ‘거시경제’와 ‘도시 구조’로 동시에 읽으려는 시도다. 대부분의 부동산 관련 서적이 금리와 규제 등에만 집중한다면, 김경민 교수는 여기서 한 걸음 더 나아가 산업구조 변화와 기술 트렌드를 한 축으로 끌어들인다. 예를 들어, AI·바이오·배터리 등 신산업 클러스터가 어떻게 도시의 경제 기반을 재편하고 그 변화가 주택 수요와 상업용 부동산 가치에 어떤 영향을 주는지 설명하는 방식이다. 이런 분석은 단기적 정책 변화보다는 6개월~3년 단위의 중기 전망에 강점을 갖는다.
특히 개인적으로 인상 깊었던 부분은 재택근무의 지속성과 도심 오피스 시장 변화에 대한 분석이다. 많은 전문가들이 재택근무의 힘이 약화되고 있다고 판단하는 반면, 김경민 교수는 기업 규모·업종·노동 특성에 따라 재택근무가 지속·확대될 가능성이 있는 영역을 세분화해 설명한다. 그리고 그 흐름이 도심 오피스 공실률, 상권 회복력, 역세권 아파트 수요에 복합적으로 어떤 영향을 주는지 연결한다. 이 내용은 단순히 “오피스 시장은 어렵다” 같은 진부한 결론보다 훨씬 현실적이고, 투자 판단에도 도움이 된다.
부동산 정책 분야에 대한 관점도 흥미롭다. 저자는 정책 비판이나 단순한 정치적 해석에 치우치기보다, 정책이 시장 심리에 어떤 타이밍과 강도로 작용하는지를 데이터로 보여준다. 특히 대출 규제, 세제 변화, 공급 정책이 2024~2026년 사이 어떻게 순차적으로 영향을 줄지 예측한 파트는 실수요자와 투자자에게 모두 의미가 있다. 일종의 “정책 작동 매커니즘 해부”라고 볼 수 있을 정도다.
다만 아쉬운 점도 있다. 저자의 분석이 전반적으로 데이터 기반이라는 강점이 있지만, 일부 장에서는 전문가 독자에게는 다소 익숙한 설명이 반복되는 느낌이 있다. 또한 지방 도시 중 일부는 충분히 상세한 데이터가 없어서인지 분석의 깊이에 차이가 난다. 그럼에도 전체적인 구조와 논지는 충분히 설득력 있고, 책이 제시하는 미래 전망은 장기적인 시장 관점에서 방향성을 고민하는 독자에게 큰 도움이 된다.
이 책이 던지는 가장 큰 메시지는 명확하다. 부동산 시장은 단순히 금리나 규제에 따라 움직이는 나무들의 집합이 아니라, 거대한 산맥처럼 구조가 먼저 변하고 가격은 그 뒤를 따라온다는 것. 따라서 미래를 준비하려면 심리와 뉴스보다 구조를 먼저 이해해야 한다는 것이다. 김경민 교수의 분석은 바로 이 ‘구조의 변화’를 독자가 스스로 읽어낼 수 있도록 돕는다.
『부동산 트렌드 2026』은 단기적 가격 예측을 기대하는 독자보다는,
“앞으로 2~3년 동안 한국 도시와 산업·인구 변화가 어떻게 부동산 시장을 흔들지 알고 싶은 사람”,
“부동산 시장을 숫자와 논리로 이해하고 싶은 사람”에게 더욱 적합한 책이다.
2026년에 무엇이 일어날지를 예언하는 책이라기보다,
2026년을 이해할 수 있는 생각의 도구를 제공하는 책이라고 말하는 편이 더 정확하다. 요새 범람하는 별로인 부동산책들을 읽으면 시간이 아까운데 이 책은 시간이 아깝지는않고 인사이트가 있는 책이라 할 수 있다.
AI로 쓴 서평이라는 것을 알아채셨나요?
위 서평은 제가 AI를 시켜서 쓴 것입니다. 물론 전부는 아니고 딱위의 두 단락, 즉
요 부분만 제가 쓴 부분입니다. 그리고 지금 이 단락도 제가 쓰고 있는 부분이지요.
저는 네이버에서 블로그를 처음 시작할 때, 마땅히 올릴 글이 없으면 책을 읽고 서평(독후감)을 올리곤 했습니다. 초보 블로거에게는 그만한 올리기 쉬운 콘텐츠가 없으니까요. 쓸 말이 없는데 1일 1포스팅은 해야될때 올리기 가장 좋은 건덕지였으며
올렸다가 다른 사람들의 공격을 받을까 두려울때, 독후감에 대해서는 아무도 딴지를 거는 사람이없기때문에 욕먹지 않을 좋은 컨텐츠였던 것입니다. 그래서 참 많은 독후감을 올렸더랬죠.
아직도 학교나 기관에서는 독후감을 과제로 요구하고, 많은 분들이 의무감으로, 혹은 취미로 서평을 씁니다. 최근에 저도 서평을 하나 써야 할 일이 생겼습니다. 솔직히 말씀드리면 좀 귀찮았습니다. 생업이 바쁘다 보니 진득하게 앉아서 글을 쓸 에너지가 바닥났기 때문입니다. 그래서 호기심 반, 귀차니즘 반으로 AI에게 작성을 시켜보았습니다. (챗GPT를 썼습니다. 아무리 제미나이가 잘한다고는해도, 아직은 챗GPT가 글을 쓰는데는 더 강하다고 생각해서요)
결과는, 소름 돋을 정도로 그럴싸했습니다.
이제 문과 교양 레포트는 끝났다
물론, 제가 각 잡고 쓴 글보다는 못합니다. 지가 뭘 잘났다고? 자만이네? 라고 생각하시더라도 솔직히 그렇습니다. 제가 블로그를 시작할때 독후감과 뉴스 꼬아보기로 시작해서 블로그가 흥했습니다. 저는 남들이 읽기쉬워하는 글빨맛이 좀 있는 편입니다. (사람들이 그랬어요)
그래서 제생각에는 아직 AI가 쓴 서평(독후감)이 제 수제 의 수준까지는 안올라온 것 같은데, 인터넷에 널리고 널린, 소위 ‘양산형 네이버 블로그 서평’의 평균 수준은 AI가 이미 넘어섰습니다.
줄거리 요약 적당히 하고, “참 감동적이었다”, “많은 것을 느꼈다” 따위의 하나 마나 한 소리로 채워진 글들 말입니다. I는 딱 그 수준, 아니 그보다 조금 더 논리 정연하고 매끄러운 글을 단 몇 초 만에 뱉어냈습니다.
이걸 보고 나니 입맛이 참 씁쓸해집니다. 이런 식이면 앞으로 인간이 쓰는 ‘서평’이라는 행위가 무슨 의미가 있나 싶습니다. 그점에대해서는 뭐 솔직히…지금도 그렇습니다.
서평이라는걸 쓰고 생산하기를 원하는 쪽은 두 파트일텐데요.
- 학교의 교육자 집단
- 출판사 (홍보목적)
1번은 아래에서 평가하기로하고 2번의 경우에는 홍보를 하고 싶어도 저런 AI서평이 넘쳐나면 이제 홍보를 어떻게해야될지 모르겠어요. 그냥 광고뿌리고 노출하는수밖에? 기존에는 블로거들 섭외해서 서평을 부탁했는데, 이제는 뭐 AI로 돌려버리면되니까 블로거는 필요없고 계정만 필요하겠지요.
아니면 진짜 글을 잘쓰고 맛깔나게 써서 AI보다 잘쓰고 누가봐도 AI가 쓴게 아닌 것 같은 블로거에게나 부탁하는게 의미가 있겠지요.
더 심각한 문제는 교육과 평가의 현장입니다. 제가 만약 지금 학교에 있거나 누군가를 평가해야 하는 입장이라면, 정말 머리가 아플 것 같습니다. AI로 이렇게 양산되어나오는 결과물을 어떻게 평가하지? 얘가 공부를 한건지 아니면 그냥 AI돌린건지 어떻게알지? 이런거죠.
단언컨대, 문과생들의 ‘교양 레포트’로 평가받는 시즌은 끝났습니다. 학생들은 이제 책을 읽고 고민하는 대신, AI에게 “A학점 받을 수 있는 문체로 써줘”라고 명령할 테니까요. 교수님들이나 선생님들이 이걸 걸러낼 수 있을까요? AI가 쓴 글에 오타 몇 개 섞고, 문장 순서 조금 비틀면 잡아낼 방법이 없습니다. 다른 분야도 시간문제일 뿐, 마찬가지일 겁니다.
이제 인간의 지적 행위, 그리고 ‘학습’이라는 것 자체에 대해 근본적인 의문을 가져야 할 시기가 되었습니다.
단순히 결과물을 만들어내는 능력은 이제 AI가 가져갔습니다.
제가 3년 전쯤 인터넷에서 보고 공감한 말이, 제가 좋아하는 하드SF 천재 소설가 테드 창이
AI는 (지능이 아니라) 인터넷에 퍼져있는 지식의 평균에 불과하다
라는 것이었습니다. 지금 이 서평 수준을 보면 그렇기도 한데, 저 수준에 머물러있다면 참 좋은데, 어느새 AI는 이를 넘어서는 것 같습니다.
무언가 하고 싶은 것이 있는 인간이 되어야한다
그렇다면 우리 인간에게 남은 건 무엇일까요? AI가 뻔한 결과를 뱉어내기 전에 “남들과 다른 질문을 던지는 능력”과, 그 결과물이 그럴싸한 개소리인지 아닌지 판별하는 “검증 능력”, 그리고 그 글에 AI는 죽었다 깨어나도 모르는 “나만의 흙냄새 나는 경험을 섞는 능력” 뿐일 겁니다.
그리고 제가 요새 여기저기 이야기하고다니지만, AI가 있으면 뭔가를 하고싶은사람이 이제 자기가 하고싶은 일은 얼마든지 할 수 있고, 예전같았으면 비싼 돈을 내고 기술자를 고용하거나 많은 시간을 들여서 기술을 익혀야하는 장벽 이 있었는데,
이제는 싼 가격으로 다 할 수 있어 그 장벅이 사라지고 비용이 현격히 낮아졌기 때문에,
무언가를 할 줄 아는 사람보다는 무언가 하고 싶은 것이 있는 인간이 되어야한다는 것입니다.
이런 점을 다루는 책이 요새 재미있게 읽고 있는 장강명작가의 “먼저 온 미래”입니다. 요새 재미있더라구요. 오랜만에 집중해서 볼만한 책을 찾았습니다.
서평을 쓰는 행위 자체는 사라지지 않겠지만, 단순히 “책 읽었다는 티 내기용” 서평이나 과제물은 이제 멸종의 길을 걷게 될 것으로 보입니다.
편리함 뒤에 오는 이 씁쓸함은, 아마 저만 느끼는 감정은 아닐 것입니다.
