대구 동성로의 몰락과 성심당의 착시: 지방 광역시 상권 팩트체크

안녕하세요. 데이터 전수조사를 통해 객관적인 상권 분석과 자본의 흐름을 짚어보는 thininfo입니다.

지방 소멸이라는 화두가 연일 뉴스에 오르내립니다. 그러나 광역시급 대도시 내부의 상권 데이터를 들여다보면 단순히 전체가 소멸하는 것이 아니라, 특정 소수 지역으로 자본과 인구가 빨려 들어가는 기형적인 블랙홀 현상이 나타나고 있습니다.

그렇다면 그렇게 인구와 돈이 집중되는 지역에 창업을 하면 돈을 잘 벌 수 있겠구나 하는 생각이 들겠지요? 문제는 이렇게 유동인구가 몰리는 핫플레이스에 창업을 한다고 해서 모든 자영업자가 수익을 내는 것은 아니라는 점입니다.

이번 글에서는 지난 10년간 카페 업종의 인허가 폐업 사례를 전수조사한 정부 데이터를 분석하여, 대구, 광주, 대전 광역시 내에서 어느 지역에서 카페가 가장 많이 창업하고 가장 많이 폐업했는지, 그 분포를 알아보고 지역별 생존률을 알아보도록 하겠습니다.

즉 대전광역시, 광주광역시, 대구광역시에서 카페 창업을 생각하는 분들께서는 가게를 어디다 차리는 것이 조금이라도 돈을 벌 확률을 높일 수 있는 것인지 알 수 있으실 것입니다.

글을 시작하면서, 우선 지방의 중심 광역시인 대전, 대구, 광주의 행정구역별로카페 업종이 얼마나 치열한 생존노력을 벌여왔는지, 지난 10년간 그 노력의 흔적을 먼저 보고 가시겠습니다. 현황을 보고, 그 다음 세부 내용 분석을 들어가시지요.

대구 동성로 상권의 붕괴와 상가 임대료의 모순

온라인 커뮤니티에서 대구는 종종 알바들의 무덤이라고 불립니다. 고용 조건이 열악하고 최저임금이 잘 지켜지지 않는다는 인식 때문입니다.

이것이 단순히 지역 자영업자들의 도덕적 문제일까요. 데이터로 살펴보면 다른 원인이 보입니다.

과거 대구의 만남의 광장이자 핵심 상권이었던 동성로 대구백화점 본점은 현재 문을 닫고 방치되어 있습니다. 지역을 대표하는 상징적인 건물이 기능을 상실했다는 것은 인근 상권의 기반이 무너졌음을 의미합니다.

대구의 핵심 상권인 중구 동성로 일대의 지난 10년간 카페 전체 개업 수는 1,577개입니다. 그러나 현재 생존하여 영업 중인 곳은 537개에 불과합니다. 자영업 폐업 률 수치로 환산하면 생존율은 34.1퍼센트에 그칩니다. 대구의 강남이라 불리며 높은 학군 수요를 자랑하는 수성구 역시 카페 생존율은 37.5퍼센트로 절반을 채 넘기지 못합니다.

매출은 줄어드는데 구도심의 높은 상가 임대료는 쉽게 내려가지 않습니다. 임대료라는 거대한 고정비를 감당하지 못하는 상황에서 결국 가장 먼저 삭감되는 것은 아르바이트생의 인건비입니다. 알바들의 무덤이라는 오명은 결국 수익 구조가 붕괴된 상권의 현실을 보여주는 지표인 셈입니다.

광주 봉선동의 비주얼 함정과 송정역의 생존력

그렇다면 다른 광역시는 어떨까요. 상권의 수명을 확인하기 위해 평균 생존 기간 데이터를 확인해 보겠습니다.

사람들이 가장 많이 착각하는 것이 ‘깨끗한 신도시 상권은 안전하다’는 믿음입니다. 광주 남구 봉선동은 새 아파트가 즐비하고 소위 신도시 느낌의 세련된 분위기를 풍깁니다. 반면 광주송정역 앞 떡갈비 골목은 낡고 스산하며 밤이 되면 인적이 드뭅니다. 그러나 데이터는 겉모습과 정반대의 결과를 보여줍니다.

광주 남구(봉선동 포함)의 카페 생존율은 38.6%이며, 평균 생존 기간은 3.2년으로 광주에서 가장 짧습니다. 반면 스산해 보였던 광산구(송정역 인근)는 생존율 42.3%로 더 높습니다. 이유는 명확합니다. 봉선동의 번듯한 새 건물들은 토지대와 건축비가 높아 건물주가 뽑아내야 할 가게 임대료가 살인적입니다. 반면 송정역 앞의 낡은 건물들은 이미 감가상각이 끝나 임대료 방어선이 낮습니다. 장사에서 가장 무서운 것은 ‘안 팔리는 것’보다 ‘숨만 쉬어도 나가는 고정비’임을 증명하는 데이터입니다.

대전 성심당 원툴 도시와 권리금 없는 상가의 덫

대전광역시 서구 둔산동 상권 역시 생존율 34.0퍼센트를 기록했습니다. 둔산동이라하면 대전에서 최고 유명한 동네 아니겠습니까? 대전에 거주하지않는 저도 둔산동 크로바아파트는 들어본 적이 있습니다.

대전은 성심당이라는 압도적인 단일 브랜드가 도시 전체의 집객을 주도하는 특수한 구조를 가지고 있습니다. 그렇다 하더라도 대전사람들이 성심당만 먹고사는건 아닐텐데, 이렇게까지 다른 카페들이 살아남기 힘들다는것은 이해하기 힘든데요.

아무래도 외지 사람들이 성심당에 몰려들어서 대전에 돈을 퍼부어서 돈이 돌기는 하는데, 그게 성심당 외 다른 쪽으로 많이 퍼지지는 않고 월세만 올려놔서 이런 일이 생기는게 아닌가, 그런 것을 데이터가 보여주고 있는게 아닌가 하는 생각이 듭니다.

권리금 없는 상가면 초기 비용이 적어서 좋을까?

많은 예비 창업자들이 초기 투자 비용을 줄이기 위해 권리금 없는 상가를 찾아 계약서에 도장을 찍습니다. 그러나 권리금이 없다는 것은 그 자리에 이전 영업자가 형성해 놓은 고객층이나 영업 가치가 전혀 없다는 뜻이기도 합니다. 상권 분석 없이 저렴한 매장만 찾다가는 가장 먼저 폐업의 수순을 밟게 됩니다.

장사가 풀리지 않을 때 운영 자금을 마련하고자 정부의 소상공인 사업자대출을 끌어쓰는 것은 신중해야 합니다. 상권 자체의 소비력이 말라버린 상태에서 부채만 늘리는 것은 폐업 시점을 늦출 뿐, 근본적인 해결책이 되지 못합니다.

오히려 사업을 마무리할 때 발생하는 보이지 않는 비용을 계산해야 합니다. 카페 폐업 정리 시에는 주방 집기를 헐값에 매각하는 손실뿐만 아니라, 임대차 계약에 명시된 원상복구 의무에 따라 평당 수십만 원의 철거 비용이 추가로 발생합니다.

통계에 나타난 3년 남짓한 평균 생존 기간 동안 초기 투자금을 모두 회수하지 못했다면, 철거 비용마저 빚으로 남게 됩니다. 지역 상권의 환상에서 벗어나, 철저한 숫자를 기반으로 진입과 철수 시점을 냉정하게 계산해야 할 때입니다.