안녕하세요. 뇌피셜 대신 데이터로 자영업 상권 분석과 돈의 흐름을 살펴보는 thininfo입니다.
신도시 아파트 청약 당첨되면 인생 피는 줄 아십니다. 그리고 그 아파트 단지 주변에 올라가는 삐까뻔쩍한 신축 상가 1층에 소자본 카페 창업으로 프랜차이즈 간판 하나 달면 노후 준비 끝난다고 생각하시죠. 일산, 분당, 동탄, 송도. 이름만 들어도 든든한 배후 수요가 쏟아질 것 같은 곳들이니까요.
과연 상가 대출 꽉꽉 채워서 들어간 사장님들은 지금 그 신도시에서 숨이나 제대로 쉬고 있을까요?
말로 길게 떠들기 전에, 제가 전국 상가 인허가 공공데이터를 긁어와서 파이썬으로 직접 돌려본 수도권 신도시 카페 생존율 진단기부터 만져보시길 바랍니다. 유동인구 분석 사이트의 달콤한 숫자 뒤에 숨겨진, 내 소중한 종잣돈 수천만 원이 얼마나 빨리 녹아내리는지 마우스로 직접 드래그해서 확인해 보시고 다음 글을 읽어보세요.
충격적이시죠? 신도시는 장밋빛 미래가 보장된 곳이 아니라, 전국에서 제일 많은 카페가 불나방처럼 생기고 제일 빨리 망해 나가는 과창업의 무덤입니다. 이 수치가 바로 팩트로 증명되는 대한민국의 자영업 폐업 률입니다.
소규모 상가가 난립한 고양시 카페의 8개월 폐업
아래 수도권 주요 신도시 상권의 전체 개업 수와 생존율 팩트 데이터를 보시죠.
| 비교 상권 | 전체 개업수 | 현재 생존수 | 생존율 |
|---|---|---|---|
| 고양시 (일산/창릉) | 4,273개 | 1,304개 | 30.5% |
| 성남시 (분당/판교) | 3,494개 | 1,346개 | 38.5% |
| 인천 연수구 (송도) | 1,755개 | 762개 | 43.4% |
| 화성시 (동탄) | 2,913개 | 1,298개 | 44.6% |
가장 심각한 곳은 1기 신도시와 3기 신도시가 섞여 있는 고양시입니다. 무려 4,273개의 카페가 생겼는데 3천 개 가까이 망하고 지금 1,304개 남았습니다. 생존율 30.5%로 우리가 분석한 수도권 지자체 중 꼴찌 수준입니다.
왜 이럴까요? 건설사들은 분양 수익 뽑으려고 상가를 잘게 쪼개서 분양하고, 퇴직금 들고 온 초보 사장님들은 권리금 없는 상가라는 말에 속아 코너 자리마다 저가 프랜차이즈 커피를 동시에 오픈합니다. 실제로 제 지인 중 한 명도 고양시 일산서구에 프랜차이즈 카페를 차렸다가 딱 8개월 만에 두 손 다 들고 쫓겨나듯 폐업했습니다. 한 상가 건물에 1500원짜리 커피를 파는 카페가 3개씩 들어가는 기형적인 구조에서 버틸 재간이 없는 겁니다.
송도 타임스페이스 공실 사태와 신도시 10년의 법칙
그럼 다른 동네는 어떨까요? 이번에는 가게를 차리고 평균 몇 년이나 버텼는지 보여주는 그래프를 뜯어보겠습니다.
송도국제도시가 있는 인천 연수구는 생존율이 43%로 방어하는 것 같지만, 평균 버틴 기간은 고양시와 똑같이 2.9년밖에 안 됩니다. 송도는 근본적으로 상가 공급이 너무 많습니다. 아파트도 많지만, 상가 건물은 도를 넘게 지어 올렸습니다.
당장 타임스페이스 인근만 가봐도 1층 상가들이 죄다 텅텅 빈 공실입니다. 심지어 점심시간에 줄 서서 먹던 삼산회관이나 H중국집 같은 인기있는 식당들조차 도대체 왜 망했는지 모를 정도로 순식간에 문을 닫는 게 지금 송도의 현실입니다. (송도에서는 점심에 줄을 서는 식당이 정말 흔치 않으므로, 그렇게 줄서서 먹던 식당이라는 것은 상위권 매출을 올리던 곳이라는 이야깁니다.
송도는 그나마 트리플스트리트 같은 초대형 상권 정도만 겨우 명맥을 유지하고 있을 뿐이죠.
신도시 상권이라는 게 원래 그렇습니다. 처음엔 분양 대행사들이 비싼 가격에 팔아먹고, 분양받은 사람들은 은행 이자 내야 하니 세입자에게 살인적인 월세를 부릅니다. 그 비싼 월세 감당 못 하고 처음 들어온 사장님들은 죄다 빚만 지고 망해 나갑니다. 그렇게 길고 긴 공실 기간을 거치며 권리금과 월세 거품이 빠지고 상권이 안정화되는 데 꼬박 10년이 걸립니다. 이제 겨우 안정화 단계에 접어든 위례 신도시를 보면 딱 답이 나옵니다.
공실 상가에서 대출 이자만 내고 계신다면
장사가 안 돼서 보증금만 까먹고 있는데, 언젠가 아파트 다 들어오면 나아지겠지 하면서 신용카드 돌려막기나 2금융권 사업자 대출받고 계신 분들. 그건 가게를 지키는 게 아닙니다.
지금 당장 매장 통장에 찍히는 돈이 마이너스라면, 어떻게든 이자부터 슮림화 시켜야합니다. 고금리 대출을 저금리로, 어떻게든 정부 지원 대출 상품으로 바꾸어야합니다. 그래야 초기 안정기를 거쳐서 생존의 시간까지 가게를 영속시킬 수 있습니다.
당장 신용보증재단이나 주거래 은행 가셔서 소상공인 사업자대출 대환 상품 자격이 되는지부터 물어보고 이자율을 무조건 1금융권 수준으로 낮추세요. 만약 이미 빚이 수천만 원 단위로 넘어갔고 버틸 보증금조차 남지 않았다면, 매몰 비용 아깝다고 부여잡지 말고 하루라도 빨리 법원 개인회생이나 파산 절차를 밟아서 법적으로 빚을 털어내야 합니다.
상가 살리겠다고 무리하게 빚을 끌어오다가는 평생 은행 대출금 갚느라 인생 다 날아갑니다. 혼자 끙끙 앓지 말고, 지금 내 소득으로 회생을 진행하면 매달 법원에 얼마씩 갚아야 하는지 최소 변제금부터 객관적으로 돌려보시고 빠른 결단을 내리셔야 합니다.
다음에도 뻔한 상권 분석 대신 팩트 데이터로 찾아오겠습니다
