수도권 창업 생존율 1위 지역 상권분석: 5평 소자본의 함정과 25평의 법칙

안녕하세요. 뇌피셜이 아니라 팩트 데이터로 자영업 시장을 분석하는 thininfo입니다.

제가 올렸던 지난 포스팅(자영업 업종 1순위가 카페? 너무나도 빠른 폐업 속도) 글 말미에 약속드렸죠. 이 치열한 수도권에서 그나마 창업 생존율이 압도적으로 높은 ‘창업 안전지대’를 데이터를 통해서 찾아오겠다고요.

약속대로 10년 치 창업 폐업 내역 로데이터를 샅샅이 뒤져, 최근 10년간 수도권에서 1년 내 단기 폐업률이 가장 낮은 ‘창업 안전지대 최상위 5곳’의 데이터를 먼저 공개합니다.

어떠십니까? 창업 생존률이 높은 지역 1위부터 4위까지가 모두 경기 양평, 양주, 광주, 평택 등 경기도 외곽 지역이고, 5위는 서울의 전통 구도심인 종로구입니다.

특히 3년, 5년 누적 생존율을 보십시오. 이전 포스팅에서 말했듯이 인천 미추홀구나 강남의 경우 3년 안에 창업한 자영업자 절반 이상이 상가 원상복구 비용까지 물어주며 날아가지만, 이곳 안전지대들은 3년이 지나도 75% 이상이 살아남고,
심지어 5년(60개월)이 지나도 10곳 중 6곳 이상이 굳건하게 간판을 유지합니다.

상권에 대해 조금 안다는 분들은 이 데이터를 보면 으레 이런 결론을 내리곤 합니다.

“아, 경기도 외곽은 수백 평짜리 땅 사서 주차장 완비한 초대형 가든이나 빵공장 베이커리를 차리는 곳이잖아. 거대 자본만 안 망하고 버티는 거고, 나 같은 소자본 창업자랑은 상관없는 얘기네.”

정말 그럴까요? ‘대형 평수’라는 거대 자본이 저 상권들의 생존율을 버티게 해주는 걸까요?

오늘은 78만 건의 행정안전부 데이터를 바탕으로 ‘살아남은 상권(안전지대)’과 ‘1년 만에 문을 닫는 상권(폐업 한계 지역)’의 진짜 매장 면적을 1대1로 정밀 비교해 보겠습니다.

이 글을 끝까지 읽으시면, 은퇴후 창업을 준비하며 상가 계약서에 도장을 찍기 전 반드시 피해야 할 ‘한계 평수’의 실체를 알게 되실 겁니다.

대형 자본의 승리? 10%의 착시 현상

우선 저 안전지대에서 3년 이상 살아남은 매장들의 평균 평수와, 자본력의 상징인 50평 이상 ‘대형 매장 비율’을 까봤습니다.

데이터가 말해주는 팩트는 명확합니다. 외곽 상권에서 살아남은 매장들의 평균 면적은 100평, 200평대 초대형 요새가 아니었습니다. 경기 양평군은 평균 27.2평, 광주시는 25.1평, 서울 종로구는 22.8평입니다.

물론 저 생존률 높은 지역의 경우에, 50평 이상 매장의 비율이 다른 지역보다 높기는 합니다. 그렇지만 그렇다고 50평 이상 매장의 비율이 절대 다수, 많은 비중을 차지하지는 않습니다.

50평 이상 거대 매장의 비율은 안전지대 내에서도 고작 10~12%에 불과했습니다. 즉, 수십억 자본으로 지어 올린 매장들은 시장의 주류 케이스가 아니었던 것입니다. 안전지대 생존 매장의 90% 가까이는 평균 25평 내외의, 테이블 회전이 충분히 가능한 지극히 표준적인 식당과 카페 사이즈였습니다.

폐업 상권의 진짜 정체: 10평 미만 초소형 매장의 덫

그렇다면 생존율 1위 안전지대와 1년 내 폐업률 최상위 상권의 운명을 가르는 결정적인 비밀은 무엇일까요? 해답은 데이터의 정반대 편, ‘초소형 평수’에 숨어 있었습니다.

수도권에서 1년 내 초단기 폐업률이 가장 높은 위험 지역들과, 가장 생존율이 높은 안전지대의 ’10평 미만 매장 비율’을 교차 검증해 보았습니다. 결과는 소름 돋을 정도로 극단적입니다.

안전지대에서 살아남은 매장들 중 10평 미만의 초소형 점포는 19% 남짓입니다.

그런데 1년도 안 돼서 보증금을 날리고 문을 닫은 상권들을 보십시오. 서울 영등포구 제과점 폐업자의 90.6%, 서울 중구 카페 폐업자의 83.1%, 강남구 카페 폐업자의 66.4%가 전부 ’10평 미만’이었습니다.

망하는 상권의 본질은 유동인구가 없어서가 아닙니다. 서울 한복판의 살인적인 임대료를 감당할 수 없으니, 정부지원사업자대출을 꽉 채워 영끌한 초보 창업자들이 5평, 7평짜리 후미진 상가로 밀려 들어가는 겁니다. 단순히 유동인구 분석 사이트의 화려한 숫자만 믿고 테이블 1~2개 놓은 채 배달에 목숨을 걸어보지만, 객단가의 한계와 수수료에 피가 말리다 결국 1년 만에 간판을 내리는 거죠.

반면 경기도 외곽같은경우는 유동인구는 적어도, 임대료 부담이 적으니 사이즈를 좀 키울 수 있는것입니다. 매장이 작으면 뭐가문제냐구요? 매장이 너무작을경우에는 하루에 달성할 수 있는 매출의 수준이 너무나도 작아지게 됩니다.

생각해보세요. 밥시간은 언제나 제한이 있습니다. 점심, 저녁 몇시간정도지요. 이때 장사가 아예 안돼서 매출이 0으로 수렴하면야 다른이야기겠지만 어느정도 찬다고 생각해봅시다. 그러면 초소형 평수의 경우에는 몇회전을 돌려도, 열테이블 이상은 못파는겁니다. 그럼 하루종일 바빠봤자, 손님은 계속 차있어봤자 가게가 적으니까 달성할 수 있는 매출 수준은 한계가 있는데

그렇다고 임대료가 막 아주 적지는 않으니까 감당할 수가 없는 것이지요. 사이즈가 어느정도 되는 가게들은 손님이 들어오면 몇회전 하게되면 점심저녁 장사로 일정수준 이상의 매출을 뽑아낼 수 있고, 그정도 매출이면 고정비 월세 공과금 수도료 전기료 내고 재료비 인건비 충당이 가능한 수준이 될 것입니다.

즉, 높은 임대료가 결국 문제입니다만 폐업 위험 지역은 임대료가 비싸니 작은 사이즈로가고 그러다보니 더 실패 위험이 높아지는 가게를 차리게 되는 것입니다.

생존을 위한 25평의 법칙과 출구 전략

데이터가 가리키는 결론은 너무나도 차갑고 명확합니다.

안전지대가 안 망하는 이유는 수십억 대형 자본이 많아서가 아닙니다. 폐업을 부르는 ’10평 미만의 무리한 소자본 창업’ 비율이 압도적으로 적기 때문입니다. 그들은 저렴한 상가 임대료를 바탕으로 평균 25평이라는 최소한의 홀 장사 체급을 방어해냈기에 3년 이상 살아남을 수 있었습니다.

자금이 조금 부족하다고 강남, 홍대, 종로의 5평짜리 계단 밑 상가에 들어가지 마십시오. 그 돈에 소상공인 정책자금 대출을 현명하게 보태면, 경기도 외곽이나 구도심에서 테이블 10개를 놓을 수 있는 25평을 얻어 온전한 장사를 할 수 있습니다.

대출이 무조건 나쁜 게 아닙니다. 제대로 된 소상공인대출신청 요건을 꼼꼼히 따져보고, 희망대출플러스 특례보증 같은 저금리 제도를 십분 활용해 ‘생존 체급(25평)’을 방어하는 게 이 바닥의 진짜 실력이거든요.

그리고 상가 계약 전에는 막연한 감에 의존하지 마십시오. 부동산 업자 말만 믿을 게 아니라, 소상공인 상권분석 사이트나 매출분석 사이트를 한 번만 제대로 돌려봐도 그 동네 10평 미만 매장들이 얼마나 빠르게 갈려 나가는지 팩트로 확인할 수 있습니다.

아래에 78만 건의 데이터에서 추출한 수도권 창업 생존율 최상위 30개 지역의 마스터 데이터를 전체 공개합니다.

사업을 할때, 실패 시 타격을 줄이기 위해서 너무 큰 사이즈로 차리지 않는 것도 중요하긴 합니다만, 그렇다고해서 사이즈를 줄이는 것이 실패 확률을 급격히 높인다면? 그건 또 그것 나름대로 문제입니다.

당신이 들어가려는 지역의 평균 평수가 몇 평인지 반드시 확인하시고, 10평 미만의 덫에 빠져 1년 만에 폐업 지원금을 알아보게 되는 상황은 생기지 않도록 적절한 사이즈와 실패확률을 데이터를 통해서 분석한 후 창업을 해야할 것입니다.

다음에도 뇌피셜이 아닌, 팩트 데이터로 자영업 시장의 이면을 분석해 돌아오겠습니다.